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不动产出租的税收筹划

时下,一些商业企业常常将企业的门面、柜台等资产以承包经营的方式对外出租,收取“管理费”。对此类业务应有征税与免税之分。
国税发(2001)78号《关于企业出租不动产取得的固定收入征收营业税问题的批复》明确:“根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条的规定:”负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位,包括独立核算和非独立核算的单位。因此,企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工和其他人员经营,企业不提供产品、资金,只提供门面、货柜及其他资产,收取固定的管理费、利润或其他名目价款的,如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商业户营业执照,则属于企业向分支机构或个体工商业户出租不动产和其他资产,企业向分支机构和个体工商业户收取的全部价款,不论其名称如何,均属于从事租赁业务取得的收入,均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条的规定,按“服务业—租赁”征收营业税。如承包者或承租者未领取任何类型的营业执照,则企业向承包者或承租者提供各种资产所收取的各种名目的价款,均属于企业内部的分配行为,不征收营业税。
 
税法对是否领取营业执照作为对出租方收取租金是否缴纳营业税的依据。如果是企业以外的其他人员,应当按规定到工商部门领取营业执照,如果是本企业的职工则无需领取执照即可营业。作为出租方公司应当从以下几方面考虑:
  (1)尽量由本企业职工承包经营;
  (2)如果有本企业以外的其他人员,应当让其他人员与本企业承包职工联合经营。即以本企业职工的名义承包经营,其他人员进行债权投资,并作为从业人员参与经营。其他人员可以工资、利息等形式参与分配。
以上两种方式,均可免除出租方公司的租金收入营业税。
  站在完善税收政策的角度,我们认为,对“承包者或承租者未领取任何类型的营业执照,则企业向承包者或者承租者提供各种资产所收取的各种名目的价款,均属于企业内部的分配行为”,应作如下限制:
  (1)承包者或者承租者未领取任何类型的营 业执照,并以企业名义发生对外经营行为,由企业承担承包者或承租者对外经营所发生的民事法律责任;
  (2)承包者或承租者对外经营的财务核算统一由企业进行。